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    盱眙县物业服务收费管理实施细则

    2014-3-24 14:02   |    评论: 0   |    查看: 2383|我要订阅
    盱眙县物价局
    盱眙县房产管理局
    盱价发[2008]7号
    关于印发《盱眙县物业服务收费管理实施细则》的通知
    县各物业服务企业:
    为了规范物业服务收费行为,维护业主、物业服务企业及各方的合法权益,提高我县物业管理水平,促进物业服务行业健康、有序发展。根据《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》(淮价服[2005]32号文件)的有关规定,我们制定了《盱眙县物业服务收费管理实施细则》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
    附:1、《盱眙县物业服务收费管理实施细则》
    2、盱眙县普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准
     
    盱眙县物价局   盱眙县房产管理局
    二〇〇八年一月十日
     
    抄报:县政府、市物价局、市房产管理局
    抄送:县物价检查分局、盱眙县物业管理所
     
     
    盱眙县物业服务收费管理实施细则
     
    第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据《江苏物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》的有关规定,制定本实施细则。
    第二条 本实施细则适用于本县行政区域内符合国家物业管理资质要求的物业管理企业,对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
    第三条 本实施细则所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
    第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
    第五条 县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
    第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
    第七条 物业服务收费,包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
    普通住宅的公共服务收费,实行政府指导价。
    非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费,满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费(小区停车服务收费除外),实行市场调节价。
    第八条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准应在政府指导价范围内约定,并在业主入住前报经价格主管部门核准。开发建设单位与物业管理企业在核定的政府指导价范围内,在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准,并同时约定物业管理服务内容、服务等级标准,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
    以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理,及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
    第九条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
    第十条 实行市场调节价的物业服务收费,未产生业主委员会的,由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
    价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导,促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
    第十一条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者中足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    第十二条 物业管理公共服务费用的构成因素为:
    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
    2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用;
    3、物业管理区域清洁卫生费用;
    4、物业管理区域绿化养护费用;
    5、物业管理区域秩序维护费用;
    6、物业管理企业办公费用;
    7、物业管理企业固定资产折旧费用;
    8、物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
    9、经业主大会同意的其他费用;
    10、合理利润(普通住宅不超过6%);
    11、法定税费。
    第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业管理企业单独列帐,合理、公开分摊,具体分摊办法在前期物业管理时,由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务协议或买卖(租赁)合同中与业主约定;业主委员会成立后,由业主委员会与物业管理企业协商确定。
    物业管理企业办公所用水、电费用不得向业主分摊。
    空置物业为主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
    第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
    业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。长期(连续性六个月以上)的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案。
    物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用由业主或使用人交纳,但业主负最终交纳责任。
    物业服务费用以法定产权面积(房屋所有权证登记的建筑面积)计算;未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
    第十五条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,业主交纳的物业管理公共服务费按标准的80%交纳,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
    第十六条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场(停车位),由物业管理企业人员提供管理服务的,经价格主管部门批准,可收取停车管理服务费,具体收费标准由价格主管部门在规定的范围内核定,前期物业管理时,由物业管理企业或开发建设单位在前期物业管理协议或买卖合同中与业主约定。业主委员会成立后,由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。
    在保证业主停车的前提下,有条件的住宅小区可设立外来临时停车位,进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费。临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
    第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业管理企业向委托单位收取手续。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
    第十八条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意,利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益,在扣除物业管理企业相关费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入维修资金,但合同另有约定的除外。
    第十九条 物业管理企业未经业主、使用人同意,一次性预收物业公共服务费首次不得超过12个月,后期不得超过6个月,也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
    第二十条 物业管理企业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内定,提高收费标准。
    第二十一条 物业管理服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布,每半年(或一年)向业主、使用人公布经营性设施营业收益和公共水电费用分摊、物业维修资金的支出情况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
    第二十二条 物业管理企业应完善内部财务管理制度,强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的,物业管理企业应对实施管理的具体物业区域单独建帐,定期公布财务状况接受监督。
    实行物业公共服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
    第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
    物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
    第二十四条 县价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
    第二十五条 实行业主自治管理或由社区成立物业服务中心实施管理的居住小区可参照执行本细则。
    第二十六条 本办法由县物价局会同县房产管理局负责解释。
    第二十七条 本办法自2008年1月10日起执行,此前凡与本办法不一致的规定同时废止。

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