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    南京中商:投资盱眙购物广场组建超市

    2014-3-24 14:01   |    评论: 0   |    查看: 1346|我要订阅
     南京中商2012年3月24日发布董事会决议公告。(1)审议通过公司投资组建盱眙雨润中央购物广场有限公司的议案;(2)审议通过公司投资组建南京中商超市有限公司的议案;(3)审议通过公司投资组建南京中央商场集团商业管理有限公司的议案;(4)审议通过向南京南京金福润食品有限公司租赁办公楼3329平米,同时接受南京嘉润物业管理有限公司提供的物业管理服务的关联交易事项。
      1.投资组建盱眙雨润中央购物广场有限公司。盱眙雨润中央购物广场有限公司注册资本10000万元,公司及全资子公司南京中央百货连锁分别以500万元和9500万元现金出资,股权比例各为5%和95%。新公司组建后将根据公司发展战略,结合盱眙县商业网点建设规划和市场情况,积极参与盱眙县商业网点改造规划建设,择机竞拍土地资源,搭建城市综合体新型业态的平台。
      2.投资组建南京中商超市有限公司。南京中商超市有限公司拟注册资本1000万元,公司及全资子公司南京中央百货连锁分别以50万元和950万元现金出资,股权比例各为5%和95%。新公司组建后将根据公司发展战略,结合购物中心、城市综合体的运作,创新业态,增设精品超市,实现一站式购物。
      以上两项公告显示公司在对旗下原有商业业务梳理调整结束后,依照公司制定的“立足以本埠零售单体店为龙头,以百货连锁经营、商业地产开发为两翼”的发展战略,外延扩张在有序推进。同时,考虑到公司近年来以城市综合体为主要外延扩张方式,公司适时组建精品超市公司,能够较好的配合公司战略转型,完善购物中心、城市综合体功能。
      3.投资组建南京中央商场集团商业管理有限公司。南京中央商场集团商业管理有限公司拟注册资本3000万元,公司及全资子公司南京中央百货连锁分别以150万元和2850万元现金出资,股权比例各为5%和95%。新公司组建后将根据公司发展战略,以新公司为主体洽谈商业合作机会。
      4.向关联方租赁办公场所。向南京南京金福润食品有限公司租赁办公楼3329平米,同时接受南京嘉润物业管理有限公司提供的物业管理服务,年租赁费用和物业管理服务费分别为303.77万元和87.89万元(以全部交付面积计),首期租赁协议暂定三年(2011/3/1-2014/2/28)。该交易为关联交易。
      租赁物业位于南京市建邺区雨润办公大楼北区二楼,使用面积3328.62平米,实际交付使用面积2826平米。租金按2.5元/天/平米和实际使用面积计,对应已交付面积和全部交付面积的年租赁费用分别为257.87万元和303.77万元;支付方式为先付后租,每半年支付一次,且租期届满时,公司享有优先承租权;租赁期间发生的水电费、电话费、有线电视费、网络使用费和物业管理费等由公司承担。
      首期物业管理服务协议为三年,按22元/平米/月和实际使用面积收取,对应已交付面积和全部交付面积的年物业管理服务费分别为74.61万元和87.89万元。此次租赁主要是出于公司拟将原中央商场办公区域改造为经营场所的需要,将增加公司经营面积;年租赁和物业管理服务费用合计为332.48万元(以已交付面积计)或391.66万元(以全部面积计),占比我们预计的公司2011年销售与管理费用合计额(8.42亿元)不到0.5%,费用增量较小。
      维持对公司基本面的判断。在大股东雨润集团的主导下,南京中商自08年以来对旗下百货和地产两大业务进行梳理优化,至目前百货业务已基本调整到位,业绩释放正由预期转化为现实,后期业绩持续增长值得期待。多个地产项目的投建也体现了公司按照地产与百货协同发展的思路,以开发购物广场或城市综合体模式,为自身百货经营提供优质物业,并锁定经营成本,从长远看具备战略意义。同时地产项目建成销售将为公司贡献较大收益,但较大数量的地产项目投资也将给公司带来短期业绩的不确定性。
      维持之前预测:预计公司2011-2013年主业贡献的EPS分别为0.65、1.46和2.02元,对应当前29.47元股价,PE分别为45.6倍、20.1倍和14.6倍;若考虑地产业务自2011年开始进入结算,预计2011-2013每年可贡献EPS约0.4元左右。公司预约2012年4月20日发布11年报。维持目标价30.15元(2012年主业20倍左右PE)和“增持”评级。
      风险与不确定性。公司费用率下降和业绩释放进程具有不确定性;地产业务收益确认期间及额度可能带来业绩波动。
      (海通证券)

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